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钟 涛 律师
简介:钟涛律师主要擅长离婚诉讼、房产分割、离婚财产分割有关的婚姻领域,接受过上海东方电视台、中国法院网、新民晚报、上海商报、中国经营报专访,积累了丰富的实务经验和办案技巧……
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【父母出资】2025最新婚姻法规定:婚前房产加名和婚后父母出资买房离婚如何分割?

时间:2025-10-13来源:遗产继承律师网 作者: 钟涛律师点击:

【父母出资】2025最新婚姻法规定:婚前房产加名和婚后父母出资买房离婚如何分割?

在知乎上,微信中,接到不少客户的咨询,有不少是关于房产的,特别是在目前房价比较高的情况下小两口夫妻没有能力全款买房,大部分都是父母资助出资首付款,为夫妻两口子买房,然后贷款室友两口子归还。夫妻感情好的时候都没有什么争议,但是一旦面临离婚,关于父母出资的首付款该怎么办?

虽然经过几年房价调整,但是目前房价时候很大的,夫妻买房,还是需要双方父母出资赞助。那么婚后父母出资购置房子,房产登记在夫妻一方名下,或者双方名下,现在男方想离婚,房产是否属于夫妻共同财产


【上海离婚律师钟涛解答】

一、2025年以后的离婚房产分割原则就是:无论是父母一方出资还是双方出资,无论是全额出资还是首付款出资,在离婚分割的时候,都是以出资比例为基础,共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素,确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

2025年2月1日施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(二),对于老百姓非常关心的父母出资买房归属问题,结合做多多年法院不同判决争议问题,进行了明文规定:

《婚姻司法解释二》规定了父母全额出资和部分出资(包括双方父母出资)两种情况:

1、在一方父母全额出资买房的情况下(无论房产证在夫妻一方或者双方名下)

如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的,应当按照约定处理。如果没有约定或者约定不明确的,房屋不论是否登记在自己子女名下,都可以判决该房屋归出资人子女一方所有。同时要综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素,确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

2、在一方父母部分出资或者双方父母对房屋均有出资买房的情况下(无论房产证在夫妻一方或者双方名下)

因不同案件出资来源和各方出资比例不同,无法明确房屋归哪一方所有,需要根据个案情况分别处理。因此,《婚姻司法解释二》第8条第2款规定,婚姻关系存续期间,夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资,如果赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,离婚分割夫妻共同财产时,人民法院可以根据当事人诉讼请求,以出资来源及比例为基础,综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素,判决房屋归其中一方所有,并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿。

其实这2个条文的主要分割原理都是一样的,无论父母是全额出资,还是首付款出资,都视为自己子女的财产份额,离婚的时候对方能否分割这部分,要看婚姻关系和过错、贡献大小来判断了。

对于婚后夫妻任何一方的收入,公积金依然属于夫妻共同财产,婚后一方还贷视为夫妻共同还贷,这部分和之前一样不变的。对方依然有权分割。


3、【基于婚姻赠与房屋的处理一方婚前购买的房产为了结婚把另一方在房产证上“加名”,离婚时该如何分割?

实践中,男女双方在婚前或者婚姻关系存续期间约定将一方所有的房产给予另一方或者为另一方“加名”的情况比较普遍。《婚姻司法解释二》第5条根据房产证是否加上了对方名字两种情况分别予以规定:

3.1房产证如果还没有加上对方名字的。

首先,《婚姻司法解释二》第5条第1款明确:“”双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的,人民法院可以根据当事人诉讼请求,结合给予目的,综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素,判决房屋归其中一方所有,并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。“”

该条规定实际上直接终结了之前有争议的夫妻之间赠与方的任意撤销权,强调了约定对双方具有法律约束力。对于是继续履行该协议,还是基于行为基础的丧失,变更或者解除该协议,需要综合考虑婚姻家庭关系的特殊情况。

3.2如果房产证已经加了对方名字的。

《婚姻司法解释二》第5条第2款规定:“”如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错,人民法院可以根据当事人诉讼请求,判决该房屋归给予方所有,并结合给予目的,综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素,确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。“”

这个意思就是对于那些闪婚闪离的,即使加了配偶名字到房产证上,可能配偶也分不到一分钱。"之前很多晚上讨论的结婚房产证加名的意义意见不大了,特别是还没有放出来的山西订婚彩礼qj案,即使男方房产加了女方名字,如果闪离,女方可能也分不到钱。这样男方可能或许不会被抓。"

3.3 如果给予方有证据证明一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形,请求撤销前两款规定的民事法律行为的,人民法院依法予以支持。

总结:实际上,区分房产证是否名字已经加上了,没有特别必要,看了2个条文没有本质的区别,就是只要约定了房产赠与加名,不管加没有加名字,都不再重要了,重要的是离婚分割考虑结合给予目的,综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素,判决房屋归其中一方所有,并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。

钟涛律师备注:那么司法解释为何要啰嗦几句话,分为2个情况呢?本质上可能还是想把问题说仔细点,怕有的普通老百姓看不清楚明白,就是给有房产的一方吃个定心丸,你放心加了名字也不担心,离婚分割还是考虑很多因素的,闪婚闪离可能不需要给对方一分钱。给接受赠与一方也吃一个定心丸,你放心只要协议约定赠与给你就是有效,是否过户更名物权不重要,只要好好过日子不犯错,即使没有过户到你名下, 法院也可以直接判决房产有你的份额。



总之:2025年以后父母出资买房分割原则:“父母出资先看约定,有约定按照约定,没有约定的,无论是父母一方出资还是双方出资,无论是全额出资还是首付款出资,在离婚分割的时候,都是以出资比例为基础,共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素,确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。”

也就是说,各自父母的出资都算夫妻一方自己的出资, 父母的钱都算到自己子女头上,如果是夫妻结婚时间长,生了子女,或者一方有过错的,后续也参与出资还贷的,那么就可以给与对方补偿。反之如果结婚时间短,甚至是一方全款买房,另一方一分钱没有出资,闪婚闪离的这种可能对方一分钱都分不到,加了名字也没有用了。现在加不加名字已经意义不大了,破解了很多夫妻结婚前的“加不加名字=结不结婚”致命考题了。



总之一句话,从2025年2月1日开始,法院判决夫妻房产分割,一切以出资来源及比例为基础进行分割了,婚姻过日子越久,生了孩子的,为家庭贡献大的,就越可能多分。

当然了,还有很多人纠结,父母当初买房的时候没有明确,离婚的时候他们补写一个赠与合同,有效吗?

这个问题可能需要后续法院判决实践来看,我个人判断从司法解释一到二演变过程来说,既然保护父母出资了,这份所谓的补写的赠与合同,可能会认可。因为即使没有补写的这个约定,法院也还是会考虑以以出资来源及比例为基础分割的。也就是这次司法解释二的重点,已经是公开的说明要保护各自父母的出资利益了。让婚姻回到感情纽带上来,不能靠婚姻分割对方财产了。

最高法院在发布会上也说了:“在以出资来源作为分割财产基础的前提下,要综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育情况、离婚过错等因素,公平公正处理。引导社会公众树立正确的婚恋观,强调家庭成员应当共同努力、互相关爱、互相帮助,既不能因短暂婚姻获得大额财产,也肯定对家庭付出的价值,增强婚姻家庭的凝聚力和向心力。”


二、一方出轨对房产分割的影响

夫妻离婚财产分割, 如果没有外遇出轨行为,那么基本上按照夫妻共同财产一人一半的比例来分割,而且不管是一方收入多高,另一方收入很少或者没有收入,只要是夫妻婚后取得财产,例如工资,公积金,养老金,股票都算夫妻共同财产,每个人都可以拿到50%。

如果夫妻一方有了外遇出轨行为,并且有证据可以证明的话,那么对于外遇一方,财产分割可以少分,对没有出轨一方适当多分割财产,钟涛律师要提醒的是,多分多少,少分多少没有一定的标准,法院一般的标准也就是46开,或者37开,至少要给过错方留30%的份额,37开已经是最大比例了,肯定不会净身出户一分钱不分,或只给对方10%,另一方拿90%或者80%。法院从来没有判决这么高的比例过,而且即使夫妻签订的有净身出户协议也是违法法律规定,无效的,除非对方自愿放弃财产


三、父母为子女购置婚房,怎样处理才不会被认定为子女的夫妻共同财产

1、能全款就全款买房,父母出资全款,买房只登记在自己子女一个人名下,这样法律上就视为对自己子女一人的赠与,属于个人财产,不属于夫妻共同财产

2、如果不能全款买房,父母出资首付款,那么也要签订协议,或者公证一下,留下证据证明钱款性质,避免将来产生争议。例如父母可以和子女签订借款合同,赠与合同,银行转账备注清楚,说明这个首付款到底是是借款,还是赠与, 赠与给一人,还是夫妻双方,这样当时就留下证据,尽量不要后补,以后法院采纳可能性就非常大。如果配偶能同时签字就更好。

3、夫妻之间签订财产约定书,根据法律规定,夫妻可以书面约定财产归属,为了避免房产被分走,夫妻之间可以签订书面的财产约定书,约定父母出资性质,房产归属,这样就避免后续纠纷了。


【法条依据】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(二)(2025年1月1日施行)》
第五条 婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下,离婚诉讼时房屋所有权尚未转移登记,双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的,人民法院可以根据当事人诉讼请求,结合给予目的,综合考虑婚姻关系存续时间、共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素,判决房屋归其中一方所有,并确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
婚前或者婚姻关系存续期间,一方将其所有的房屋转移登记至另一方或者双方名下,离婚诉讼中,双方对房屋归属或者分割有争议且协商不成的,如果婚姻关系存续时间较短且给予方无重大过错,人民法院可以根据当事人诉讼请求,判决该房屋归给予方所有,并结合给予目的,综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素,确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额。
给予方有证据证明另一方存在欺诈、胁迫、严重侵害给予方或者其近亲属合法权益、对给予方有扶养义务而不履行等情形,请求撤销前两款规定的民事法律行为的,人民法院依法予以支持。
原征求意见稿
第四条【基于婚姻赠与房屋的处理】
  婚前或者婚姻关系存续期间,一方将其所有的房屋变更登记至对方名下或者双方名下,离婚诉讼中,该方请求对方返还的,人民法院应当根据当事人请求,结合赠与房产目的,综合考虑婚姻关系存续时间、离婚过错、双方经济情况等事实,判决该房屋归一方所有,并参考房屋市场价格由获得房屋一方对另一方予以适当补偿,但双方有特别约定的除外。
  前款规定情形下,赠与人有证据证明受赠人存在欺诈、胁迫或者民法典第六百六十三条规定等情形,请求撤销该约定的,人民法院应依法予以支持。


第八条 婚姻关系存续期间,夫妻购置房屋由一方父母全额出资,如果赠与合同明确约定只赠与自己子女一方的,按照约定处理;没有约定或者约定不明确的,离婚分割夫妻共同财产时,人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有,并综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素,确定是否由获得房屋一方对另一方予以补偿以及补偿的具体数额
婚姻关系存续期间,夫妻购置房屋由一方父母部分出资或者双方父母出资,如果赠与合同明确约定相应出资只赠与自己子女一方的,按照约定处理;没有约定或者约定不明确的,离婚分割夫妻共同财产时,人民法院可以根据当事人诉讼请求,以出资来源及比例为基础,综合考虑共同生活及孕育共同子女情况、离婚过错、对家庭的贡献大小以及离婚时房屋市场价格等因素,判决房屋归其中一方所有,并由获得房屋一方对另一方予以合理补偿
原《征求意见稿条款》
  第七条【父母在子女婚后为其购房出资的认定】
  婚姻关系存续期间,一方父母全额出资为夫妻购置房屋,没有约定或者约定不明的,离婚分割夫妻共同财产时,人民法院可以判决该房屋归出资人子女一方所有,并综合考虑共同生活及孕育情况、离婚过错、房屋价值等事实,由获得房屋一方对另一方予以适当补偿。
  婚姻关系存续期间,双方父母出资或者一方父母部分出资为夫妻购置房屋,没有约定或者约定不明的,离婚分割夫妻共同财产时,双方均主张房屋所有权且一方不同意竞价取得的,人民法院可以根据出资来源及比例、共同生活及孕育情况、离婚过错、房屋产权登记情况等事实,判决房屋归一方所有,并由获得房屋一方对另一方折价补偿


《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》
第二十九条 当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女个人的赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。
  当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,依照约定处理;没有约定或者约定不明确的,按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。
民法典
第一千零六十二条  夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:
(一)工资、奖金、劳务报酬;
(二)生产、经营、投资的收益;
(三)知识产权的收益;
(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;
(五)其他应当归共同所有的财产
夫妻对共同财产,有平等的处理权。
第一千零六十三条  下列财产为夫妻一方的个人财产
(一)一方的婚前财产
(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;
(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产
(四)一方专用的生活用品;
(五)其他应当归一方的财产
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