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钟 涛 律师
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【外籍承租人】加入外国籍的境外公房承租人是否有权签订征收补偿协议?

时间:2020-9-18来源:遗产继承律师网 作者: 钟涛律师点击:

【外籍承租人】加入外国籍的境外公房承租人是否有权签订征收补偿协议?

中华人民共和国上海市第二中级人民法院
行 政 判 决 书
(2019)沪02行初42号
原告陶娴,女,1985年5月28日出生,汉族,住上海市。
委托代理人杜 ,上海 律师事务所律师
委托代理人熊 ,上海 律师事务所律师
被告上海市静安区住房保障和房屋管理局,住所地上海市。
法定代表人姜伟成。
委托代理人徐众,男。
委托代理人冯 ,上海市 律师事务所律师
第三人上海市静安第一房屋征收服务事务所有限公司,住所地上海市。
法定代表人陈祥。
委托代理人曹晓星,男。
第三人QIWEITAO(中文名:陶启伟),男,1953年6月17日出生,现住荷兰王国。
委托代理人唐 ,上海 律师事务所律师
委托代理人郭 ,上海市 律师事务所律师
原告陶娴不服被告上海市静安区住房保障和房屋管理局(以下简称“静安房管局”)、第三人上海市静安第一房屋征收服务事务所有限公司(以下简称“静安一征所”)与第三人QIWEITAO(陶启伟)签订的编号为J-Z0146-105《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(以下简称《征收补偿协议》),向本院提起行政诉讼。本院于2019年3月1日受理后,依法向被告静安房管局送达了起诉状副本、应诉通知书及举证通知书。被告静安房管局在法定期限内向本院提交了相关的证据和依据。因静安一征所、QIWEITAO(陶启伟)与本案有利害关系,本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭,于2019年10月22日公开开庭审理了本案。原告陶娴及其委托代理人杜海律师,被告静安房管局的行政负责人朱明、委托代理人徐、冯律师,第三人QIWEITAO(陶启伟)及其委托代理人唐律师、郭律师到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告陶娴诉称:本市静安区威海路XXX弄XXX支弄XXX号房屋(以下简称“被征收房屋”)系公房,是由原告奶奶张德义将自己承租的公房一换二调换而来,该被征收房屋的承租人为原告叔叔QIWEITAO(陶启伟)。1991年3月11日,QIWEITAO(陶启伟)移民国外并注销本市户口。1993年6月7日,原告户籍迁入被征收房屋,之后该房屋由原告及母亲实际居住至今。2018年12月14日,上述房屋被纳入征收范围,2019年1月12日,被告静安房管局、第三人静安一征所与QIWEITAO(陶启伟)签订《征收补偿协议》。但QIWEITAO(陶启伟)实际在签约多年前就已出国定居并注销户口,加入外国籍,故根据《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》第四条、《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿签订主体的通知》的规定,其已不享有公房承租权及被征收房屋的安置补偿利益,不具备签订《征收补偿协议》的主体资格。原告在他处无住房,系被征收房屋的唯一合法签约主体,被告未尽到审慎审查义务,与QIWEITAO(陶启伟)签订《征收补偿协议》,损害了原告的合法权益。故请求判决确认静安房管局、静安一征所与QIWEITAO(陶启伟)签订的上述《征收补偿协议》无效,判令静安房管局、静安一征所对原告重新安置。
被告静安房管局辩称:被征收房屋在张园地块旧城区改建征收范围内,由静安一征所实施具体征收、补偿工作。被征收房屋性质为公房,2019年1月12日,QIWEITAO(陶启伟)作为承租人在《征收补偿协议》乙方处签名捺印。被告在审核协议过程中发现,QIWEITAO(陶启伟)不是协议适格的签约主体,故未确认、盖章,涉案《征收补偿协议》并未成立。故原告要求确认协议无效缺乏前提条件,无事实和法律依据,故请求依法判决驳回原告的诉讼请求。
第三人静安一征所述称:同意静安房管局的辩称意见。
第三人QIWEITAO(陶启伟)述称:被征收房屋纳入征收范围时,QIWEITAO(陶启伟)系被征收房屋承租人,是合法签约主体。协议由被告委托的征收事务所即静安一征所签订并盖章,符合双方真实意思表示,故涉案《征收补偿协议》已经合法成立并生效。原告户籍迁入涉案房屋并未经过QIWEITAO(陶启伟)的同意,迁入程序违法,且原告系空挂户口,未实际居住在被征收房屋内,不符合同住人的条件,不具备本案的诉讼主体资格。原告主张涉案《征收补偿协议》无效缺乏事实和法律依据,故请求判决驳回原告的诉讼请求。
经审理查明:上海市静安区人民政府于2018年12月14日作出沪静府房征[2018]3号《房屋征收决定》:因公共利益需要,根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)规定,决定征收下列范围内的房屋,同时收回该范围内国有土地使用权。房屋征收范围:东至石门一路、南至威海路、西至茂名北路、北至吴江路。房屋征收部门静安房管局委托静安一征所具体实施征收事宜。被征收房屋地址为本市静安区威海路XXX弄XXX支弄XXX号,在上述征收范围内。该公房承租人为QIWEITAO(陶启伟),系原告叔叔,在册户籍为1人,即原告。1991年,QIWEITAO(陶启伟)因前往汤加王国注销本市户口,后加入荷兰王国国籍。
2019年1月12日,静安一征所与QIWEITAO(陶启伟)签订涉案《征收补偿协议》,协议主要内容为:甲方为静安房管局,房屋征收实施单位为静安一征所,乙方为公有房屋承租人QIWEITAO(陶启伟)。第一条:因张园地块项目,静安区人民政府于2018年12月14日作出《房屋征收决定》,编号为沪静府房征[2018]3号。第二条:乙方的房屋坐落于威海路XXX弄XXX支弄XXX号,属于征收决定的征收范围。房屋类型新里,房屋性质公房,房屋用途居住。公房租赁凭证记载居住面积16.8平方米,换算建筑面积30.58平方米;……认定建筑面积30.58平方米。……第五条:根据相关规定及本基地征收补偿安置方案,被征收房屋价值补偿款为评估价格、价格补贴及套型面积补贴的总和,计人民币(以下币种均为人民币)4,110,348.75元,其中评估价格为2,584,285.22元,价格补贴为775,285.57元,套型面积补贴为1,267,635元。……第七条:根据本基地征收补偿方案,被征收房屋装潢补偿为15,290元。第八条:乙方选择货币补偿,补偿款合计款项4,110,348.75元。第九条:不予认定建筑面积残值补偿50,000元,搬家费补贴800元,家用设施移装费补贴2,500元,居住协议签约奖励380,580元,早签多得益奖励50,000元,居住均衡实物安置补贴672,760元,奖励补贴合计1,156,640元。第十条:本协议生效后,征收居住房屋的,被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后,应当负责安置房屋使用人;公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。……第十七条:甲乙双方在履行本协议的过程中发生争议,应当协商解决。协商不能解决的,选定由当事人向人民法院提起诉讼。双方就房屋征收补偿事宜还进行了其他约定。
截止至2019年1月22日9时,该征收基地的签约率达到95.56%,协议生效。原告陶娴因对系争《征收补偿协议》不服,遂向本院提起诉讼。
以上事实由原、被告、第三人QIWEITAO(陶启伟)提供的涉案《征收补偿协议》,原告提供的常住人口登记表、户口本复印件、《已入籍人员注销本市户口通知书》、常口历史库信息资料,被告提供的《房屋征收决定》、签约率公告、物业公司租赁情况资料摘录、被征收房屋分户评估报告、评估均价公告,第三人QIWEITAO(陶启伟)提供的户籍摘抄等证据,以及当事人各方庭审陈述证明。
本院认为:被告静安房管局作为房屋征收部门委托静安一征所与第三人QIWEITAO(陶启伟)签订的涉案《征收补偿协议》系双方真实意思表示,协议内容符合征收法律法规的规定,合法有效。静安一征所已作为受托单位在协议上盖章,故被告未盖章,并不影响协议的成立。原告认为QIWEITAO(陶启伟)系外国人,对其协议签约主体资格有异议,原告作为户内人员,具有提起本案诉讼的主体资格。故被告静安房管局关于协议尚未成立的辩称意见,QIWEITAO(陶启伟)关于原告无起诉主体资格的述称意见,均无依据,本院不予采信。
本案争议焦点在于,第三人QIWEITAO(陶启伟)作为境外公房承租人是否有权签订征收补偿协议。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十三条规定,房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。QIWEITAO(陶启伟)系被征收房屋的公房承租人,其具有代表该户与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议的资格。
关于原告认为QIWEITAO(陶启伟)在签约时已取得外国国籍,不具备签约资格的问题,本院认为:首先,2010年修订的《上海市房屋租赁条例》第七条规定:“房屋承租人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人或者其他组织,但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的,从其规定或者约定。”该“房屋承租人”既可以是私房承租人,也可以是公房承租人,故上述地方性法规并未禁止境外自然人作为公房承租人的资格。而且,沪房地资公[2000]98号《上海市房地资源局关于贯彻实施的意见(二)》“十二、公有居住房屋承租户名的变更”中规定:“承租人全家户口迁离本市、全家出国(境)定居,要求继续履行租赁合同的,承租人应当向出租人提出,出租人应当同意。承租人全家出国(境)定居的,应当同时按规定调整租金标准。”该条规定虽然与本案情况有所区别,但亦可佐证公房承租人取得外国国籍后,并不必然丧失承租权。就原告提及的两项规范性文件,其中,《关于贯彻执行〈上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则〉若干具体问题的意见》第四条规定,房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市的,本处有本市常住户口的共同居住人可以协商变更承租人,变更后的公有房屋承租人作为补偿协议签订主体。《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》针对的是房屋征收范围内公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡,可继续履行租赁合同有多人,未能就确定承租人协商一致,或未提出变更申请的情形。但本案中,并不存在变更承租人的事实,也没有多人可继续履行租赁合同的情形,故上述两项规范性文件均不适用于本案,不能据此认定境外自然人自动丧失公房承租人资格。其次,QIWEITAO(陶启伟)在房屋征收启动之前,已经成为被征收房屋的公房承租人,即使在其加入外国国籍后,作为出租人的物业公司也未变更房屋租赁权,故QIWEITAO(陶启伟)的公房承租人资格可予认定。再次,根据原告和QIWEITAO(陶启伟)的陈述,被征收房屋系原告奶奶调换房屋后由QIWEITAO(陶启伟)承租,其出国前曾居住此处,故QIWEITAO(陶启伟)虽然取得外国国籍,但并不意味着其必然丧失房屋的征收补偿利益。而且,公房承租人取得签约资格,是代表被征收户与房屋征收部门签订征收补偿协议,协议是对于整户的补偿,而非仅对承租人一人。故协议效力并不因承租人的国籍身份而有所不同。
综上,被告静安房管局与第三人QIWEITAO(陶启伟)签订的被诉《征收补偿协议》合法有效,原告的诉讼请求和理由缺乏事实证据和法律依据,本院不予支持。原告如对协议补偿利益的分割有异议,可另寻法律途径解决。据此,依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定,判决如下:
驳回原告陶娴的诉讼请求。
案件受理费人民币50元,由原告陶娴负担。
如不服本判决,原告陶娴、被告上海市静安区住房保障和房管管理局可在判决书送达之日起十五日内,第三人QIWEITAO(陶启伟)可在判决书送达之日起三十日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市高级人民法院。
法官助理翁碧悦
审 判 长  李金刚
审 判 员  姚倩芸
人民陪审员  王承奇
二〇二〇年四月二十四日
书 记 员  陈雪萍
附:相关法律条文
附:相关的法律条文
《中华人民共和国行政诉讼法》
第六十九条行政行为证据确凿,适用法律、法规正确,符合法定程序的,或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的,人民法院判决驳回原告的诉讼请求。

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